Kiraya verenin yahut yakınlarının ihtiyacı nedeniyle mahkemeden kiralananın tahliye edilmesi talep edilebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın samimiyeti mahkeme nezdinde ispatlanabildiği takdirde kiralananın tahliyesine karar verilir. Bu yazıda konut kiraları bakımından ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında dikkat edilmesi gereken hususları inceleyeceğiz.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NEDİR?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin kiralanana olan ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesinin talep edilebileceği düzenlenmiştir. Bu hüküm uyarınca kiralananın tahliyesinin talep edildiği davalara uygulamada kısaca “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” adı verilmektedir.
Kanunun 351. Maddesi ise yeni malikin ihtiyacı nedeniyle de kiralananın tahliye edilebileceğini düzenlemektedir.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE ZAMAN AÇILMALIDIR?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır.
Diğer bir deyişle, kira sözleşmesinde herhangi bir süre belirlenmediği hallerde kiraya veren, her bir 6 aylık fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Bu durumda ayrıca kiracıya 6 aylık fesih döneminin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunma şartı aranmaktadır.
İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI İHTAR ŞARTI
Yukarıda açıklandığı üzere, belirsiz süreli kira sözleşmesinde 6 aylık fesih süresinin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması için, fesih süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunulması gerekmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmeleri açısından böyle bir zorunluluk olmamakla birlikte, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Diğer bir deyişle, kira sözleşmesinde örneğin 1 yıl, 2 yıl gibi bir süre belirlenmişse, sürenin sonundan itibaren 1 ay içerisinde ihtar şartı aranmaksızın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.
YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE DAVASINDA SÜRE VE İHTAR ŞARTI
Kiralanan yeni malik tarafından iktisap edildiğinde, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içerisinde yazılı olarak bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonra açılacak tahliye davası ile kiralananın tahliyesi talep edilebilir. Bunun yanında, 6 aylık süre beklenmeksizin, sürenin sonundan itibaren 1 ay içerisinde açılacak dava ile kiralananın tahliye edilmesi de mümkündür. Burada dikkat edilmelidir ki, kiracıya yapılacak bildirimin iktisap anından itibaren 1 ay içerisinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekmektedir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi uyarınca; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Aksi takdirde kiraya verenin en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazmin yükümlülüğü doğacaktır.
Ancak yeniden kiralama yasağının hangi durumlarda mevcut olacağı hususunda, durumun koşullarına göre yorum yapılmalıdır. Örneğin, Yargıtay’ın güncel tarihli içtihatlarında, yalnızca ihtarname çekildiği aşamada kiralananın tahliye edilmesi durumunda yeniden kiralama yasağının uygulama alanı bulmayacağına hükmetmektedir. Dolayısıyla, 355. Madde kapsamında tazminat hakkı doğup doğmadığı konusunda bir değerlendirme yapılabilmesi için, olayın bütün koşulları bir bütün halinde değerlendirilmelidir.
İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
YARGITAY 6. H.D. 2014/9261 E. 2015/6839 K.
“Eldeki davada davacı, davalılar tarafından gönderilen ve kiralananın işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Davacı kiracının anılan madde hükmünden yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararı ile tahliye edilmesi gerekir. Bu nedenle maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
YARGITAY 3. H.D. 2017/4956 E. 2019/871 K.
“01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.”
YARGITAY 6. H.D. 2008/452 E. 2008/3253 K.
“Davacı halen kirada oturduğunu dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğunu beyanla davalının taşınmazdan tahliyesini istemiş, davalı ise davacının halen kirada olduğuna karşı çıkmayarak dava konusu taşınmazın bodrum katta küçük bir daire olup davacının ihtiyacını karşılamayacağı, davacının taşınmazı yatırım amaçlı satın aldığını ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını savunarak istemin reddini talep etmiştir. Mahkemece hem dava konusu taşınmazda hem de davacının halen kirada ikamet ettiği taşınmazda kıyaslamalı keşif yapılarak dava konusu taşınmazın davalının oturduğu taşınmaza oranla küçük olduğundan ve ihtiyacın samimi olmadığından bahisle istemin reddine karar verilmiştir. Yukarıda belirtildiği gibi davacının halen kirada olduğu hem tarafların hem de mahkemenin kabulündedir. İhtiyaçlının kirada olması ihtiyacın varlığı için yeterli olup dava konusu taşınmazın küçük olması ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Bu nedenle mahkemece davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde reddi doğru olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
YARGITAY 3. H.D. 2018/1057 E. 2018/1859 K.
“Somut olayda; hükme esas alınan 01.04.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacının halen oturduğu ve eşi adına kayıtlı olan taşınmaz hakkında 6306 sayılı yasa kapsamında yıkım kararı alınmış olduğu, davacı tanıklarının anlatımından ise davacının eşyalarını bir depoya bıraktığı ve…’ da bulunan 1+1 yazlık eve geçici olarak taşındıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde davacının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu nedenle davanın kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”